原标题：美国的三座大山之一——住房
作者：青平
国内的朋友纷纷抱怨中国现在有三座大山：住房、医疗、教育。我不禁感叹就算没有普世价值也还有普世痛苦啊。
新中国从建政始就想以美国为师。计划经济时代想学也学不了，改革开放转轨市场经济后终于可以一偿宿愿。其间也试行过新加坡的制度：华人背景，威权主义，经济发达，不过一个城市的经验在大国不具备推广性，在苏州搞了一个试验区后无疾而终。话说，师从强者是接近，超越强者的捷径，中国理想中的老师要满足如下条件：国家够大，民族够杂，实力够强，而符合这标准的只此一家。中国的市场经济制度复制了不少美国模式。这三个产业的市场化是美式市场经济的特色，可以说这三座大山是从美国搬过去的。然而橘生于淮南为橘 生于淮北则为枳，由于国情和发展阶段的迥异，它们在中国和美国有的大同小异有的却大相径庭。
先从争议最大的住房谈起。
中国房地产的焦点是房价，以北上广深为代表的一线城市的房价在过去的十几年里涨了10余倍。房价高的原因讨论得比较多了，地方政府对房地产财政的依赖，土地供应的人为紧缺和政府垄断，同时投资渠道有限，资金不能自由流动导致社会资金集中投资到房地产上，导致普通工薪阶层望房兴叹。现在一线城市买房的主流是投机，投机的心理很简单，一套房多少钱无所谓，只要房价持续上涨，用银行贷款买进，半年后涨一千万，出手就赚一千万，稳赚不赔。所以房价涨的时候没有贵贱的概念，只有入手早晚的区别。其中的关键就是对房价上涨的心理预期，一旦大家觉得房价要跌，就会形成一个恶性循环，看看90年代的日本就知道房地产崩盘的后果。所以政府会尽一切可能避免房价崩盘，不涨不跌应是现阶段最理想的调控结果。
实话实说，高房价是全世界大城市的通病，工薪阶级买不起也是普遍现象，只不过中国大城市的房价上涨幅度之大，涨速之快史无前例。
时至今日，中国房地产对经济拉动的边际效应开始下降，住房库存量接近饱和，买得起的都狡兔三窟了，买不起也放弃了。与此同时城镇化减慢，人口下降，需求和供给的变化决定了未来房市的大趋势。对地方政府来说卖地是财政收入的关键，仅2017年全国土地出让收入就达52059亿元，同时土地资源却有限，这对矛盾决定房地产税的必然到来。这个税要赶在无地可卖之前开征，估计就在这两三年。从现在开始中国的房地产会逐渐成为一个稳健的产业，还是经济支柱，但暴涨暴富的时代一去不复返了。镏金时代是人人发财的时代，中国的镏金时代既房地产暴发人人发财的阶段已经结束了。对普通人来说发财要靠赶上好时代。这个时代的结束标志着中国的阶级也基本成型，以后阶级上升空间会越来越小。好也罢坏也罢，阶级流动减慢说明社会逐渐成熟。
1949年，美国通过了《住房法案》，宣布了它的住房目标：“让每一个家庭都能在适宜的居住环境里拥有一个舒适的家”，在过去的60多年里，联邦政府为低收入人群修了500多万套住宅。各个州和地方政府也有相应的政策和法规来保证低收入者的住房。比如对低收入的老年人只需要付月收入的10%就可以入住由政府补贴设施齐全的老年公寓。纽约市有对租户的保护法案，房东每年房租涨价不能超过5%，而且还不能无理由不续租，结果不少长期租户可以以远低于市场价的租金享受都市生活。 纽约市还有一个有趣的政策，任何公寓必须保证5%的房子给低收入人群，经常可以看见曼哈顿价值几百万的豪华公寓里有普通人出没。但美国解决住房问题主要还是依靠市场，政府不会出台任何措施限价，利率和税收是调控的两大利器。
住房是美国人的人生三大开销（买房，子女学费，养老）之一。通常的说法是买房是普通人一生最大的一笔投资。美国房地产业成熟，鲜有大规模开发，但仍占GDP20%左右，经济支柱当之无愧。买房后，室内装修，空调暖气，各种设备管道的更新换代，养活一大批附属产业和手工业者。安顿下来院子里种花种草，剪草施肥，除虫砍树也是一个大生意，美国草地面积超过农田面积，这个行当的规模可想而知。隔些年屋顶，外墙，窗户是不是要换，动辄就是几万美元的大项目。别忘了房地产税，美国的房地产税是把地方政府和学校的开销打包一起征收。各个地区对房子估值不同，税率也不一。以美东税率比较高的新泽西为例房地产税按房屋估值的2-3%征收很普遍，房税猛如虎绝不夸张。长安居大不易，美国居更不易啊。美国一般以税前收入的30%作为房贷的衡量标准，超过了说明负担不起，申请贷款困难。这也是美国人买房后消费不太受影响的原因，毕竟还有70%的收入可供支配。房价直接决定了社区的阶级，贵区=好区=好学区。美国每个房产经纪都挂在嘴上的Location! Location! Location! 地段、地段、地段！这是美国的人以类聚。
一般说来美国的房地产不大会暴涨暴跌，以过去50年的数据看，房地产年平均回报率在5%左右。美国房地产还有一个特点就是证券化，这能降低融资成本，缓解资本金压力和增加流动性。不过一旦出事就会牵一发而动全身，导致大范围的金融危机。记忆犹新的有2000年被美联储的低息政策吹出的房地产泡沫，这个泡沫破灭直接导致了2008年的次贷危机。泡沫恒在，这是人性决定的，唯一的区别是泡沫大小和破裂以后恢复快慢。
中美房市大同小异，主要区别是发展阶段不同，美国已经是成熟市场，而中国的房市是正在从高速成长期过度到成熟期。住房是个国际性难题，有其复杂性和多样性。同时兼顾市场性和公益性的房地产政策，既有良心的市场值得期待。
