相关报道：【德国内外】德国民心思变, 联盟党何去何从?
该报告作者、德银研究中心分析师约亨·默贝特(Jochen Möbert)在5月中旬又就德国房地产市场的未来走势接受了《明镜》周刊的采访。
《明镜周刊》的专题访谈
据他预测，德国这轮房价周期可能会在2024年结束。因而，在德国购房者无论是自住还是投资，均应对今后数年间房价起伏有足够的思想准备。
该份研究报告开宗明义道：“多年来，常有悖于主流看法，我们一直在预测这轮房价周期将会持续下去。2020年4月, 在新冠危机期间，我们曾写道，这个周期只是暂停，而不是结束。即使在2021年 ，由于利率低下，实质性供应短缺以及目前房价被低估，这个周期依然可能会保持不变 。”
报告称：“尽管存在所有不确定性，但我们仍认为房价周期有可能会在2024年结束。”
报告指出，数十年来，德国的人口结构和人口密 度一直处于变动之中。而这主要则是因两德统一和人口变迁而造成的。
据报告作者分析, 自上世纪70年代以来, 德国人口自然增长率一直是负数，即每年的死亡人数超过出生人数。因此，人口增长靠的是外来移民的迁入。特别是在过去十年间，据他称，即使没有2015/2016年的移民潮，外来移民也在大量涌入，从而使德国人口数量达到8320万。
当然，默贝特同时指出：“两德统一、人口自然负增长和外来移民迁入这三个因素也改变了地区人口密度，从而对住房的需求也发生了变化。”
据报告分析，在过去30年间，德国出现了由东德地区向南德地区的迁移。在此期间，德国南部经济发达地区人口增长强劲。
据报告称，从1990年至2009年，巴伐利亚州和巴符州的人口数量增加了近100万，从2009至2019年，数量再增近50万。在西部其他地区, 过去30年间, 人口数量也大多增加了。
但在东部地区, 除勃兰登堡州外, 人口却在萎缩。自两德统一以来，图林根州、萨克森州和梅前州的人口减少了15%。在萨安州，人口甚至减少了24%。
但据报告称，在下列11个大都市区内，1990年至2020年间，人口增加 超过300万：
1. 柏林大都市区,
2. 不来梅大都市区,
3. 杜塞尔多夫/科隆大都市区,
4. 法兰克福大都市区,
5. 汉堡大都市区,
6. 汉诺威大都市区,
7. 海德堡大都市区,
8. 莱比锡大都市区,
9. 慕尼黑大都市区,
10. 纽伦堡大都市区,
11. 斯图加特大都市区。
该报告分析认为, 德国国内人口流动以及来自国外的移民主要都流向那里。现今约有5500万人口生活在这些大都市区内，这比1991年多了280万。而在非大都市区,，2019年的人口则维持在1991年的水平。
根据报告的计算，自2009年以来，在约330万人的净移民中，75%的人进入了大都市区。这可能是因为在大都市区的劳动力市场上, 这些人可以获得非常好的就业机会。而在决定是否居住在大都市区中心或边缘地区时，过去十年间的外来移民发挥了作用。
报告称，金融危机前，首选的生活方式是将生活和工作场所分开。许多家庭居住在大都市周边地区，却在大都市工作。在11个大都市里，从1991年至2009年，人口增加了130万; 从 2009年至2019年间， 再增150万。当然，大都市周边地区的人口增长要比大都市本身更强劲。
报告分析认为，由于德国经济相对较快克服了金融危机，因而德国劳动力市场特别吸引了东欧和南欧人。外来移民人数激增。而作为居住地来讲，大都市相较其周边地区更具吸引力。大都市居民随之激增。这也就为眼下这轮房价周期的形成奠定了基础。
当然，据报告称， 虽然德国房价在过去数年间急剧上升，但就每平方米价格而言，与欧洲和全球城市相比，德国城市“乍一看价格还算正常”。
为此，报告列举了慕尼黑和美因河畔法兰克福这两个城市的例子: 前者市中心每平方米价格约为8400欧元，是德国最昂贵的城市，欧洲第三大最昂贵的城市，在全球排名第四，仅次于香港、巴黎和日内瓦; 后者则是德国第二昂贵的城市，在欧洲排名第14位，而在全球则排名第39位。这些数据也能让人们从全球角度进一步审视德国的房价。
虽然2020年德国国内经济生产总值下跌4.9%，但德银那份报告预测2021年 GDP将增长4.0%。
当然，报告认为德国住房市场的基本环境， 特别是房地产供应短缺状况，数年间不会改变。根据联邦统计局公布的数据，2019年共建成了29.3万套住房。但许多建筑指标曾在新冠大流行开始时急剧下滑。然而，它们随即就迅速回升。最新数据甚至显示，主要建筑部门的新订单和工业生产同比略有增加。因此，特别是与制造业和许多服务部门相比，建筑业一直是经济的支柱。
在新冠疫情肆虐的2020年, 完工的住房数量甚至可能略微增加。报告预计新增29.5万套住房。但据联邦统计局5月下旬公布的数据, 2020年新完工住房共计306376套。总体稳定，好于预期。
在新冠危机之前，繁荣的劳动力市场、相对于原籍国的收入差距以及基本的高生活水平是移民和住房需求的保证。从2016年到2019年，每年净移民人口数量达到40万左右。
但2020年，移民人口数量急剧下降，预计约为23万。这是2010年以来的最低值。去年4 月份时，甚至出现了净流出的记录。引人注目的是 ，去年下半年，净移民人口数量开始出现回升，并达到了上一年的水平。特别是因移民受到限制，因而2020年德国居民人数几乎稳定保持在8320万人。
据报告分析，新冠危机甚至可能使德国对移民变得更具吸引力了。在2020年春季的第一波疫情中，相对于许多其他国家，德国较为顺利度过了危机。经济也未遭受重创。此外，德国《技术工人移民法》已于2020年3月1日生效。这可能会进一步吸引非欧盟国家的专业人员。
由于这些发展，联邦统计局预测，平均每年净移民人口数量将为31.1万。因而，到2030年代初，德国人口将超过8400万，此后将会慢慢降下来。
当然，针对新冠肺炎疫情中的德国房价走向，此间也有房地产从业者声称，在房地产市场上，直至今年年初，人们并未觉察到泡沫破灭和价格崩溃的迹象。这些房地产专业人士还认为，许多地方的房地产价格是稳定的，甚至还在继续上涨，并强调住房需求依然强劲。
虽然在封禁期间活动明显减少，但在解封后却出现了追赶效应。对住房的需求甚至超过疫情前的水平。当然，据称需求也出现了一个变化，那就是只要有良好的交通连接和基础设施，郊区也正变得越来越受欢迎。“生活在绿色中 ”的趋势也被称为 “郊区化”。
为此，就有房地产专业人士认为，从目前看来，尽管发生了新冠危机，德国房地产市场的价格依然稳定，在大城市中更是如此，并强调称，房地产再次被证明是一种安全的投资，特别是在危机时期。
此外，虽然德国新冠疫情已经好转，居家办公的义务已到2021年6月30日截止，但这种工作方式据称还是对房地产市场产生了影响。
过去合适的房产主要是指家庭、住所和工作地点具有兼容性，而在今天和未来可能会有新的标准。对于居家办公者来说，重要的可能不再是靠近工作地点、公共交通便利等条件。相反，今后会更注重生活质量。
由于城市的租金和房价持续攀升，因而一旦企业允许员工居家办公， 这就意味着越来越多的人能够搬迁到更实惠的城市周边地区，且可在相当程度上改善居住条件。
因而，新冠危机或将会对德国住宅房地产市场的长期走势产生影响。
德银研究中心分析师默贝特不久前在接受《明镜》周刊采访时，依然将人口增长速度和新建住房数量作为出发点来探讨房价问题，并重申了他在上述研究报告中所述观点，即德国房地产繁荣可能会在2024年结束。
默贝特表示：“我们预测，人口增长速度将会减慢。从2021年起，每年的移民数量只有约30万，同时出生率在降低，而死亡率却在增加。因而，需求在减少。
另一方面，正在建造越来越多的住房，从中期来看，供给将会明显增加。”
这位分析师并进一步分析称: “按照我们的计算，到2023年，126个德国城市中所谓的供应短缺现象将会被完全消除。从那时起，需求不再大于供给。届时房价就会回落了。”
按照这位德银专家的意见，由于此时供需关系逆转，与其他国家相比，德国房地产已失去吸引力。而一旦欧洲中央银行在此期间升息，则将会对房市出售潮起到推波助澜的作用。
但按默贝特的预计，这次的德国房市周期不会以经济危机和金融危机的方式结束, 而是会以一种短暂且相对温和的衰退告终。他声称:“切合实际地说，在三年时间内价格可能会下跌5%左右。”
当然，这位专家较为谨慎。
他声称，一旦德国汽车工业在向电动或自动驾驶汽车转型的进程中失去竞争力或出现其他重大结构性失衡，则德国经济模式将会被颠覆，并引发向外移民潮。这时，上述的预测将会出现重大失误。当然， 他认为发生此事的可能性非常小。
而针对房价下跌后是否会再次上涨这一问题，默贝特则认为，房价还会再次上涨。当然远远不会像过去十年间那样强劲。这位分析师并强调称， 房产的这种异常走俏现象几乎不会重复。他声称，届时预计房价每年上涨2.5%。据他称，这就是1970年至2008年间的房价涨幅。
按照默贝特的看法，在2024年德国房地产市场出现拐点时，汉堡的房价可能会率先下跌。这是由于德国这一州级市的居民人数平稳增长以及建造住房富有成效， 从而这轮房地产周期可能首先会在那里结束。
这位德银分析师还预言道，慕尼黑也将会是首批房价下跌城市之一。当然，那里的房地产价位非常高。据他称，如今后三年内慕尼黑房价继续像迄今那样上涨，则2024年它将会取代巴黎成为欧洲最昂贵的大都市。但按照这位德银专家的看法，届时房价显然就过热了。
但默贝特认为特别是在柏林和莱比锡, 这轮房地产周期还将会持续很长时期。
就柏林而言，这座城市正在成为国际大都市。与其他国际大城市相比，柏林的房价还是非常便宜的。而对莱比锡来讲，人们则期待着周边地区大量人口将会涌入该城市。
此外，在科隆、汉诺威和斯图加特, 房地产热潮也将会持续到2030年甚或更长时间，因为这几个城市存在住房短缺现象。
由此可见，按照德银专家的分析，除汉堡和慕尼黑以外，主要是在中小城市里房地产泡沫将会破灭。默贝特甚至声称：“在所有平均人口约为22万的所谓C类城市中，住房供应短缺状况2022年就会结束。而在平均人口为10万的所谓D类城市中，2019年就已供过于求，空置房高达35700套。”
为此，这位德银专家推测道，房价首先将会在汉堡和慕尼黑这两个大都市下降，时间上稍有延迟后并将会在许多较小城市里引发价格下跌。
虽然德国这轮房地产周期已近尾声，但默贝特在回答“现在是否还可购置房产”这个问题时依然表示：“我们基本上可能要在若干年后才会看到价格峰值，因而在许多情况下仍然值得购买。当然，购房者已不能指望房产价值会像过去十年间那样飙升了。”
记者最后问道：“繁荣即将告终对房地产融资意味着什么?”默贝特答道:“在经济复苏的后期阶段，负债累累是危险的。如果有人未来数年中失业，并被迫出售房产，且房产已经贬值，则将面临一个巨大的问题。只有那些有长期稳定收入且长期居住在自己房产内的人，才能对价格短期下跌置之不理。”
这段话或许也可视作德银研究中心分析师默贝特对有意在德国购房者的告诫吧！无论是自住还是投资，购房者均应对接下来数年间房价起伏有足够的思想准备。
