三房一厅的破产！德国中产：买房？不，你再也买不起了！

先是租金上涨，再是购房价格，紧接着就是利率。这并不是全部，还有高昂的能源费用……德国《明镜周刊》的一篇关于房地产的报道认为，德国的房地产市场正在失控，现任政府所谓的价格制动等手段，其实都无济于事。

《明镜周刊》报道：德国住房破产

施密特（化名）一家有了新住处：一辆白色大篷车，停在马格德堡郊外的海德营地一块 150 平方米的地块上。

直到几周前，施密特家还住在黑森北部一栋 160 平方米的房子里，卧室、客厅、儿童房还有停车位，一应俱全。他们还在花园里养了鸡鸭。

不过由于房东要自用不再出租，他们从今年秋天起只能搬家。

施密特当时对租房的预算是每月1200 欧元外加其他费用。但是经过3个月的各种尝试，他们没有找到合适他们居住的房子。

找房不成功，露营地成了施密特一家人最后的选择。

海德营地

营地很空，每年租金是 1250 欧元。

施密特一家并非是低收入群体。

施密特，今年46岁，是个体经营者。他的妻子是一名客户经理，两人有3个孩子，最大的4岁。

也就是，德国的住房问题已经开始影响到了普通中产阶级。

无论是买房还是租房，德国房地产市场近年来一直紧张，尤其是柏林、汉堡或慕尼黑等大城市。

今年以来，贷款利率与通货膨胀率同时上升，许多人放弃了贷款购房、建房或是翻新房屋的计划，进一步加剧了租房市场的竞争。根据一项调查，20% 的受访者表示他们已经完全放弃购买房地产。

德国储蓄银行行长最近透露，房贷需求从未如此低迷。

各项费用上涨

根据联邦统计局的数据，在能源价格危机之前就有超过八分之一的租户在住房方面负担过重。几十年前，总理康拉德·阿登纳给了德国人基本住房保障，现在这个承诺似乎就要坚守不住。

在巴黎和纽约，人们可以看到住房市场失控的社会状况，德国是否也将步入这个行列？

慕尼黑已成为欧洲第二昂贵的城市，仅次于伦敦，中上层阶级的家庭也正在被逐渐赶出市中心。柏林的学生公寓在 12 个月内上涨了 18% 以上，而且涨价趋势看不到尽头。咨询公司德勤预计，未来一年全国租金将继续上涨，购房将更加困难。

大城市平均房租

对于越来越多的德国人来说，住房正成为一种负担不起的奢侈品。

由于乌俄战争，能源价格的暴涨推高了租户和业主的物业成本。

虽然政府推出了能源补贴和价格制动方案，但这毕竟不是长久之计。在可预见的未来，能源将不再像过去那样便宜。许多中低收入家庭担心未来会入不敷出，一些中等收入人群也在考虑换成更小的房子、进行节能改造、减少消费或是移民国外。

柏林到 2040 年人口将增加到近 400 万，比 2010 年增加 50 万，中小型公寓竞争尤其激烈。目前要求政府投资大型住房集团的呼声越来越高，以便在住房市场上更有发言权。没有人知道政府是否能胜任这项任务，以及这将如何解决公寓短缺问题。

有社会组织要求联邦政府采取行动，推出租金冻结政策。然而这是一个在柏林被证明失败的想法，尤其是房地产协会反对，他们不再愿意投资建新房。

这是一个进退两难的局面。

空房率在下降

原材料稀缺，利率、通货膨胀对贷款的要求更加严格，全国范围内建筑许可数量几个月来也一直在下降。联邦建筑部长克拉拉·盖维茨（Klara Geywitz）已经放弃了每年建造 40万套公寓的计划，2022年完工的住房甚至比前一年更少。

即使对于大投资者来说，目前也不再值得建设新房。

根据联邦统计局的数据，建造新住宅的成本在短短一年内上涨了 16.5%。8 月，Ifo 研究所的经济研究人员报告，建筑行业的未来前景的“预期指标”出现了负值，这是自 1991 年开始统计以来的最糟糕数据。

简单概括而言：如果你现在没有房子，你就很难再买得起房了。

一些老房子的供暖系统超过30年，根据2020 年 11 月生效的《建筑能源法》(GEG)，房主自购买之日起两年内需要对其进行现代化改造。

但乌俄战争的原因，使改造成本上涨了几倍。而且贷款利率在几个月内由低于 1%大幅飙升至近5%，贷款支付也变得让人难以负担。

同时，设备和人员短缺的问题也极其严重。燃气取暖器的生产正在逐步淘汰，生产热泵的公司不断扩大产能，但依然供不应求。最重要的是，技术人员短缺，很多安装公司已经不再接受新客户。

斯图加特大学建筑与住房社会学教授克里斯汀·汉内曼（Christine Hannemann）主张重新思考德国住房的基本需求，二战后重建的成功模式在今天的环境下已经“不再有前途”。

19 世纪末，人们开始将大型定居点建在城镇郊区，工薪阶层家庭可以享受更多的空气和阳光。随着战后的繁荣，人们对空间的需求也不断增加，德国的人均居住面积达到了47.7平方米。

汉内曼认为，现有人均空间的一半就足以满足生活需求，而通勤生活的模式也消耗了大量能源。也许政府是时候重新考虑改变策略，不再只是尽可能多地廉价建造新房，而是进行更加可持续和全面的改造规划。