德国经济

【德国法律】你在德国当房东，如何安稳收房租，看律师支招

2018-03-20

德国女房客交了房租后，突然袭击和房东打官司案例

作者：丛灵生

中国人大多有买房情结，一辈子节衣缩食也要买房子，国人传统观念中，有买房子的习惯和偏好。但是出租房子收到租金，有几个人能够想到，房客会在付了租金后突然和房东打官司，要拿起法律武器，证明这个钱不属于房东？我在德国，就偏偏摊上了这样的事情。

事情起源于德国女租客10年没加租，房价物价年年涨，还按十年前的租金明显太低了，所以去年我按照德国法律法规发了书面加租通知，连同加租明细计算表给了德国女房客，装信封的时候特意让一个证明人看着我装进去的。随后德国女租客找我面谈，当面解释加租计算依据后她说她要自己再计算一下表格，如果有疑问会打电话给我，所以当天她并没有签字。计算表很复杂，女房客要自己计算的理由很合理，而且她又那么友好，所以我就说等她核对完表格双方再约时间签字。（德国女房客这么做，为后续突然和我打官司埋下了伏笔）这个德国女租客从未拖欠过房租，双方会面一起喝咖啡气氛非常友好，女租客是高级工程师刚刚退休，退休金很高生活很富裕，我就相信了她的话。

德国女房客后续没有打电话给我，而是在2017年10月和11月按照新租金的金额汇款了，帐户收到钱，我想她是同意了加租金额，就忙其他事情去了。谁知有天回家，突然信箱里收到一封律师信，腿都吓软了！赶紧打开阅读，原来是我的德国女租客把我告了：第一告我加租金额不合法，第二告我给她的加租通知书无效。

既然她告了我，我也赶紧找律师咨询，把女房客付款的账户记录打印作为证据，突然发现她在汇款附言那个栏目写的“Vorbehalt.”翻译成中文意思是随时可以要回去的付款。平时网上转账收到钱，谁会特别留意汇款附言呢？我脑袋蒙的一下，这个德国女租客这么做，这不是故意在设置陷阱，让我误以为她同意了新租金嘛！明着按照新租金付款，暗地里却在“汇款附言”栏写上钱随时可以要回去。赶紧去请教律师，律师说租客这么写就表示她不同意加租，所以状告我。我心里一万个气愤德国女租客:搞什么阴谋诡计嘛！不同意加租大家坐下喝咖啡时，好好商量一个金额不就解决了吗，何必用这种陷阱方式突然袭击打官司呢？浪费大家的时间和精力，值得吗？这个女租客来自东德，由于历史原因，听说来自东德的人骗子非常多，这回我是遇到传说中的东德陷阱了。气愤归气愤，她发起打官司我必须应对。中国人“和为贵”的优良传统到这时候也派不上用场了，德国女房客直接动用了法律武器，闪电袭击，这场仗必须打！不打就等于我自动认输，她的律师费什么各种费用都要我帮她付。

随后她用各种理由指出我加租不合理，都被我和律师按照德国法律反驳成功。官司打到目前，德国女租客按照德国法律法规，必须接受新的租金价格。但是她“一计不成，又施一计”，提出她打开加租通知信封时候，信封里面只有一张纸写着加租金额，而没有加租计算表（她说她有证人），所以加租通知无效。这样，她就能为她争取半年的时间，推迟半年才按新租金付款。

这场官司，还要继续打下去！这个来自东德的女租客，家里随便一个装饰品都比我加租的钱多，她那么富有，却为了这点钱，费尽心机地打官司。虽说她退休独居，有大把的时间精力，但是她不觉得这点儿事打官司不值得吗？德国打官司时间很长，我欲哭无泪，为加租时间起点的争执，和这位来自东德的高级女工程师房客，还要再继续浪费多少时间，精力和金钱呢？

我的几点思考，因为不是专业法律人士，只是说说自己的想法：

1.一个社会的稳定，靠的是整体社会的诚信程度。我的德国女房客说打开信封时，里面只有一张纸，没有计算表，将来如果越来越多的人学会了这一招，网购电脑说收到砖头，网购十件衣服说只收到五件，那么网上商家得承受多少损失？很多次德国快递员送包裹时，我家里没人，快递员就放在车库里，我完全可以说没有收到包裹。如果越来越多的人学会了说只收到空包裹，网上商家和快递公司每天得面对多少官司？

2.德国的水费/电费时时涨价，在收到涨价通知信的时候，就说信封里面是空的，然后和水力/电力公司打官司，象我的德国女房客那样，认为应该从发出律师信那天才开始按新的水/电费计算，拖延涨价时间。例如全德国从1月1号开始涨水/电费，那些说收到空信封的人，却可以拖延到从和水力/电力公司打官司的时间才涨价，那不就乱套了吗？

3.据说德国有几百万人在缴纳GEZ费用的时候，在转帐时象我的女房客那样写上“Vorbehalt”,目的为了今后如果认定GEZ违宪，可以把付的钱要回来。(说起“GEZ”，经常让住在德国的人闻之色变，这是令许多人恨得牙痒痒的一笔费用。因为德国是无论看不看电视，每户都得强制乖乖交钱）。如果将来认定GEZ违宪了，那么从哪个时间点开始给这几百万人退款？按照我的德国女房客的观点，从递交律师信的时间才开始退款，那么这几百万人在递交律师信以前交的钱，都作废？

您是房东吗？注意以下几点，让您安稳收房租

作者：杜晓明律师

德国是一个对于居住房屋进行了完善立法的国家。对从合同订立、履行、瑕疵履行以及解约等事项都进行了完善的规定。本文就上面《德国女房客交了房租后，突然袭击和房东打官司》一文的内容，从一个律师的角度提出一些解读。

如果房东在出租房屋的时候，租约一般分为有限期和无限期两种。如果是一年以上的有限期合同，那么房屋合同必须要有书面形式，否则就视为该合同为无限期的合同。也就是说口头约定的超过的一年的租约期限都是没有效力的。

如果不是合同双方商定的，而是使用事先拟好的租约合同的话，就是格式合同。根据德国民法第305条的规定。如果一个合同文本或者条款为一方所事先准备妥当的，并且该合同文本是计划在众多的合同关系中使用的话，那么该合同的文本或者部分的条款即为格式合同。比如很多的房东会使用业主协会提供的合同文本，那么虽然该房东只有一个公寓出租的话，他所提供的合同根据最高法院的判决也属于格式合同。（BGH NJW 2010,1131）

在格式合同中，德国最高法院的司法实践针对租赁市场和租赁格式条款进行了积极的法律适用发展。比如在格式合同中严格的房屋装修(Schönheitsreparatur)年限的规定是无效的。无效的条款可以是这个样子的：“Der Mieter ist verpflichtet, Bad, Küche und Dusche alle 3 Jahre zu streichen.”

如果规定了灵活的装修期限，同时是否进行装修需要视房屋情况而定的条款就是有效的。比如：“Der Mieter ist zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn sie erforderlich sind. In der Regel ist das bei Bädern alle drei Jahre der Fall.”

如果在格式合同中规定了房客在租约存续期间必须把房屋刷成特定颜色的条款也是无效的。

如果格式合同中有规定，如果房客在合同规定的一搬装修期限还没有到之前就搬出去了，那么房客需要按比例承担房屋装修费用的条款也是被最高法院判定为无效的。或者说合同条款规定，房客在搬出房屋之时无视房屋状况都需要承担房屋维修费用的条款也因为过度损害租客利益而被最高法院视为无效。有关这样的判决还有很多，这里就不一一列举了。

如果房屋确要修缮，那么房东不可以要求房客必须要委托专业公司进行修缮。如果房客可以保证自己所进行的修缮是可以达到市场一般的专业公司的修缮水平的话，那么房东不可以要求房客必须委托一个专业公司来进行修缮。如果房客的修缮不能达到一般专业公司的水平的话，那么房东可以要求他按照标准进行重新修缮。

房东一般在合同存续期间需要负责房屋的损坏的维修。但是可以在合同中规定小额维修需要有房客自己负责，但是必须规定每次需要房客负担的小额维修的金额上限，同时还需要商定一年小额维修不能超过的总数。只有在符合这两个条件的约定是有效的。

根据市场的变化，如果一个租约的房租已经超过15个月没有过变动，那么根据该城市或者地区的房租变化可以上调房租。新住户的话只能在搬进该住房12个月之后才可以上涨房租。根据民法典第558条的规定，两次房租上涨之间必须间隔12个月，同时三年累计上涨不能超过20%。但是因为房屋的设施，能耗的更新而产生的房租的上涨不在此列。房东可以把对房屋更新现代化措施所产生的费用转嫁到房客身上。

房东涨房租的要求必须是要列明详细的理由。上调主要的依据是房屋的面积的大小。涨房租的理由可以是依据房屋所在区块的房租参考（Mietspiegel）。每个城市都有自己的房租参考。房东需要找到和自己房租面积相似，地点相似，建筑年份相似以及房屋设备相似的参考价格来支持他的涨房租的要求。如果没有房租参考的话，也可以在相同的地域寻找三个相同情况的房屋的房租来作为参考，提高房租至相同的水平。或者也可以委托一个宣誓鉴定师来鉴定房屋现在的市场房租水平，然后根据这个鉴定来增加房租。

房客不是一定要接受房东涨房租的要求，但是如果没有任何表示的每个月向房东支付了提高之后的房租的话就会被认为是默认了涨房租的要求。可以保留自己反对权利的支付房租，或者直接反对涨房租的要求。房东只能向法院起诉要求房客接受涨房租的要求。

解约的事情一般大家都是比较熟悉的。需要在法律规定的解约期之内进行解约。

同时解约信或者加房租要求的信会出现一样的情况就是对方会有可能辩称没有收到这个信件，或者没有收到这个内容的信件。因为根据举证规则，房东在上述两例中需要证明这个解约或者涨房租的信是按时送达了对方的。如果对方辩称没有收到，那么房东就有举证义务。最好的举证就是和一个朋友一起亲自把材料送去对方家里，投递到他的信箱中。这样这个朋友就是必要的认证。可以解决证据的问题。或者有朋友陪同去邮局把这个信寄挂号信给对方。这样这个人证就可以证明这个内容的信确实在某日委托邮政投递并寄回回执，投递之后根据回执就可以确定这个内容的信被邮政投递到了对方的信箱。

在房屋合同中证据收集非常重要。比如在交房退房时候房屋内部情况的证据一般需要有证人提供证言，或者照片也可以充当这个角色。证据的保全非常重要。