德国房东们注意了！绿党正在计划“超级房租上限”

2021-09-09

综合报道：小轶

绿党正在计划一项类似于“超级房租上限”的租金控制法。虽然与社民党（SPD）和左翼（Die Linke）不同，绿党并没有呼吁在全国范围内冻结租金，但他们这一计划仍然将对房屋业主们产生巨大冲击——甚至也会给租户带来不好的后果。

柏林的房租上限政策遭遇挫败后，人们走上街头游行

社民党和左翼党曾与柏林绿党共同推动了柏林“租金上限”的实施，而后这一做法被联邦宪法法院宣布违宪。

目前这两党正在呼吁在全国范围内设置租金上限，社民党称之为“租金冻结”。绿党没有接受这项提议，而是在他们的选举宣言中写入了关于计算租金价格指导价时“应使用最近20年的租赁合同”的字样。这意味着至少在大城市，租金将不可能上涨，从而使实际租金下降。

自2015年6月1日起，在德国几乎所有主要城市都实施了“租金刹车（Mietpreisbremse）”规定：新公寓出租时，租金不得超过“本地平均租金（ortsüblichen Vergleichsmiete）”的10%。

这个“本地平均租金”可以根据每年由市政府公布的当地租金指导价（Mietenspiegel）计算得出。租金指导价格最早是根据过去4年的租金计算，后来已延长至6年。如今绿党呼吁，将参考价格进一步回溯至过去20年。

“租金控制法”将迫使房东降低房租

关于绿党的计划，德国房地产协会（IVD）主席于尔根·迈克尔·希克(Jürgen Michael Schick)表示，如果用过去20年的合同来指导当地租金，将会对租房市场产生巨大影响。

以柏林为例：2020年的平均租金为10.62欧元；而以过去20年租金计算指导价，仅为7.09欧元。在斯图加特，房租甚至会从每平方米14.23欧元降至9.85欧元。

如果绿党的提议得以实现，未来柏林现有建筑的新合同租金可能仅为7.80 欧元/平方米，而在斯图加特则为10.80欧元。根据目前的规定，房东签订新合同时，可以要求不少于上一任租户合同的租金（可以超过指导价10%）。但鉴于社民党、左翼和绿党目前也想要废除这一项规定，房东实际上会在许多情况下被迫降低租金。

社民党希望“租金冻结”实施五年。但绿党的要求更加激进，他们希望达到的目标是大城市的租金不可以再增涨，并在某些情况下必须降低。

事实上，冻结租金或减少租金的义务是否符合宪法是值得质疑的。民法典§ 558中规定，房东将租金提高到当地可比租金的权利受宪法保护，因为房东必须有机会参与经济发展。

这种情况类似于退休人员有权要求根据社会整体工资水平提高养老金。如果将20年前的旧租金都记入租金指导价中，那么房东的这种权利就会受到损害。

租金刹车

对业主的影响：资产大幅贬值

考虑到预期的通胀率会上升，房租控制法对房东来说必然是一场灾难。

根据官方统计，2021年8月与2020年8月相比，通胀为3.9%。

即使未来通胀不再上升，保持在正常年份2.5%的水平，今天1000欧元的实际购买力在十年后也只有781欧元。

这意味着：年复一年，房东的实际收入不断减少，而他的房屋持有成本（例如维护或不可分摊的其他成本）则在增加。

租户也将面临消极的后果

不再允许租金上涨，租户似乎应该感到高兴，但进一步的推演就可以看出，这一举措对租户来说也是极其不利的。

首先，如果房地产市场疲弱，许多投资人将停止投资买入新房，而房东们将减少对房屋的维修和现代化升级上的支出。

这并非理论上的推测：德国历史上，希特勒和前东德统治时期，都曾尝试过租金控制。

1936年4月20日，正值希特勒47岁生日，德意志帝国政府下令冻结德国的租金，作为“元首的礼物”使“人民”未来免受更高租金的困扰。后来的东德政府也在战后采用了冻结租金的做法。然而结果却是“人民”的居住条件日益恶化。

可承受的租金

大型房产公司有可能被公有化

据统计，绿党选民的收入高于德国平均水平，这其中包括了很多购买公寓以供养老的房东们。

德国80%的公寓属于小业主，他们通常只有一两套公寓。绿党悄悄地在他们的选举宣言中塞进这个租金控制政策，无异于对这些希望赚取几块养老金的小投资者们进行了欺骗。

而拥有较大财产的私人住房协会甚至要面临被“公有”的威胁。在柏林，绿党曾支持就征收3000套公寓以上的私人住房公司进行公投。

在联邦层面的讨论中，绿党领袖都明确表示过不排除政府征收的可能。当然或许上述“超级房租上限”得以实施后，就不再需要政府征收的手段了。

一方面持有房产的成本越来越高（例如，为满足环保要求而进行节能改造），另一方面租金收入却被降低了。房东尽管在土地登记册上作为所有者，但实际上已经无异于国家的奴隶，无回报地管理房产并执行国家要求。