警惕：德国买房诈骗，留德华当心此类诈骗手法…“别担心，你的钱永远不会‘来’！”

是的，这是一个真实的案例。

《明镜周刊》详细地报道了这起案例。希望能让德国卖房人引以为戒。

《明镜周刊》报道：卖房的致命错误“别担心，你会得到你的钱”

54岁的穆勒（Oithip Möller）是泰国人，她于1989 年从亚洲来到德国，结婚后改姓穆勒。2011年丈夫去世后，她买下了一座平房，随后她开始与一位出生于马提尼克岛的法国人库特奈（Ange Julien Koutenay）一起生活。两人都在法兰克福机场工作了多年，他们计划一起搬到南太平洋的棕榈树下共度晚年。

穆勒和她的同居男友库特奈在他们的漂亮平房前：南太平洋梦破灭

2022年4月，穆勒在网上贴出了售房广告：

漂亮平房出售：三间卧室、两间浴室、餐厅、客厅、洗衣房、装修豪华，建于1964年，居住面积140平方米，带车库，土地635平方米”。房子位于法兰克福附近，售价69.5万欧元，无中介费。

卖房广告的部分内容

广告贴出后，很快有不少人上门。

穆勒说，大约有 50 个人来看房，其中一位衣冠楚楚的 39 岁的安吉拉·沃兹尼亚克（Angela Wozniak）女士让她倍觉好感。

沃兹尼亚克女士是德国人，可能有意大利或是波兰血统，自称继承了250万欧元的遗产，是看房者中唯一没有对房价提出异议的人，也不还价。

2022 年 6 月 20 日，穆勒与沃兹尼亚克签署了公证购买协议。根据合同，购房款应在公证人通知所有文件都登记完成后两周到账，所有权转移“自支付房款之日起生效”。当时预计的到账时间是9月，公证人明确指出：“如果卖方在收到货款前交出财产，属于无担保的提前交付。”

“我们怎么能相信这个继承遗产的故事呢？”

8月时，穆勒和库特奈处理了旧家具，打扫了房子，准备拿到房款后就搬回亚洲重新买房。这时，沃兹尼亚克女士联系穆勒询问可不可以先拿一些东西过来，穆勒同意了。

9月初，穆勒给了沃兹尼亚克女士房子的钥匙，沃兹尼亚克女士带着一大家子人搬进了房子的地下室。不久，公证人通知手续办好，房款将于2周内到账。

通往地下室的通道，被告知：不许关

然而半年过去了，两家人同住在这栋房子中，穆勒多次催促，沃兹尼亚克女士只在期间拿出了一个账号错误的转账单，始终没有付款。

日常生活中，许多人并不区分所有（Eigentum）和占有（Besitz），穆勒正是败在了这个法律概念的微妙之处。等她意识到被骗，试图用法律手段解决时，才发现事情的麻烦超乎想象。

从卖方穆勒允许沃兹尼亚克全家搬进房子的一刻起，沃兹尼亚克全家就在法律意义“占有”了房子，更准确地说是“共同占有”。一旦某人“占有”了该房子，就只能通过法院命令才能将其剥夺。

几乎每个人都知道，房产证上的人才是业主，房产证上的名字只有在支付了房款后才会变更。然而许多人并不知道，占有权的变更可以更早开始，例如钥匙的移交。即使买房者没有遵守合同，这种占有也不一定会被认定为非法。

客厅被一分为二

德国公证人协会名誉主席斯特凡·齐默尔曼 (Stefan Zimmermann) 解释说，即使卖方的主张有理，也可能需要数年时间才能剥夺买方的占有权。到了下一步卖方起诉驱逐，买方还是可以用找房困难为由驳回和拖延。

穆勒曾相信“在德国这样的宪政国家，司法和法律会保护每一个遵守规则的公民”。

她轻信了百万遗产的故事，没有要求对方提供资金证明。她还假设了公证人会检查买方是否有偿付能力。——联邦公证人协会的米兰·拜拉姆（Milan Bayram）说，这其实是一种“误解”。

属于业主穆勒的摄像头被拆

楼下的锁不能被锁

库特奈说，回想起来，沃兹尼亚克女士搬家时并未找搬家公司，而是“开着一辆旧欧宝雅特和一辆借来的拖车”一点一点搬来的。他们应该早一点意识到沃兹尼亚克女士的遗产是谎言，她“似乎没有钱”。

穆勒曾经找律师催收房款，但沃兹尼亚克女士不为所动。穆勒尝试换锁，但沃兹尼亚克女士回来后报了警，警察强制穆勒开门：“这是一个有小孩的家庭，他们有权住在那里。”

沃兹尼亚克女士说着没有口音的德语，而穆勒性格内向，表达笨拙。警方有没有因为种族和肤色偏袒沃兹尼亚克女士，现在不好判定，但根据法律，沃兹尼亚克女士现在的确拥有共同占有权，穆勒不可以单方面换锁。

穆勒十分绝望，于 10 月中旬去找另一位律师，巴特洪堡的格勒·霍赫尔（Gerret Höher）。他十分同情穆勒的遭遇，代表穆勒向法院申请“临时禁令”，要求涉嫌不诚实的买家“与所有儿童和动物一起”离开房子。

但达姆施塔特地区法院于 11 月 1 日驳回了紧急申请。理由是由于卖方自愿同意买方入住，共同占有权在这里并不“非法”。霍赫尔随后立即提起了驱逐诉讼，第一次开庭排到了 2023 年 3 月 15 日——差不多四个半月后。

德国范围内已经发生过一些类似的案例。买家以“搬家前进行测量”等理由拿到钥匙却不再付款，卖家往往需要几年的时间才能拿回房子。

公证人齐默尔曼建议，如果买家提出“只是想存放盒子或测量东西”，卖家无需给钥匙，可以自己或请房地产经纪人去帮助开门。

挂在走廊墙上的钥匙

穆勒与沃兹尼亚克女士一家的拉锯战依然持续，半年来身心俱疲，移居南太平洋的计划已经被无限期推迟。库尔特说，整件事已经花费了穆勒至少 3万欧元，而且霍赫尔律师直到今天还是义务帮忙，没有收过她任何钱。

据霍赫尔说，沃兹尼亚克女士一家似乎是惯犯，据悉曾经“购买”了几处房产都没有付款，沃兹尼亚克女士号称用来转账的账户也并不存在。即使最后被强制驱逐对她来说也没有任何影响，也许她已经在寻找下一间可以潜入的房子了。