在德国如何免交遗产税，作为子女与孙辈获赠房产应该注意什么？

2022-01-29

综合报道：晓棠

数据显示，到2024年，德国将有3.1万亿欧元的遗产传给下一代。而房地产是遗产的一个重要部分。

但许多人不知道的是，如果不遵守一些规则，当你继承遗产时，将很快被要求支付税款。

那么，什么时候继承房产是免税的？

据悉，在遗产赠与的情况下，配偶有50万欧元的免税额，第三代为40万欧元免税额，这些免税额每10年重计一次。这意味着，如果房地产和现金或加上其他资产，如股票的价值超过了免税额，就要交税。额度：从7％到30％的百分比。

但是，来自汉堡的税务顾问奥利弗·科桑克（Oliver Kosanke）介绍：根据继承法，遗产其实也可以完全免税。“已婚夫妇非常需要了解这一点。”

奥利弗·科桑克（Oliver Kosanke）

在这些情况下，房屋继承是免税的（不使用免税额赠予额度）：

► 死者在去世前一直在住在自己名下的房子里。

► 配偶本人是居住者或搬入并居住了10年。如果是自住的房产，这也适用于死者的子女。

重要的是，如果伴侣不得不进入疗养院，免税额度依然存在。另一方面，如果是与工作有关的搬迁，则应补交税款!

► 子女免税仅适用于200平方米以下的居住空间。如果房子有300平方米，则应按三分之一的面积纳税。

只有在子孙辈已经在房子里至少呆了十年，在以后出售或出租房屋时才会产生税费。

作为出租的房产，在继承时需要了解的情况

首先，应该如何处理继承的财产？

一个好的选择就是：租出去。作为长期出租或假日出租。

比如，一位80岁以上的母亲给她的女儿一套价值20万欧元的自住房产。女儿保留这处房产5年，但现在想以60万欧元将其出售。

科桑克：“决定性的问题是母亲是否在赠与前五年自己居住在这套房产里面。如果是这样，转让给女儿就可以免税（赠与税），因为免税额为400000欧元。”

如果母亲自己住了十年或只住了五年，然后女儿住了五年，那么转售将是免税的，因为在这种情况下，不需要缴纳投机税（在十年内出售租赁的房产）。

而在另外一种情况下，会有所不同。

若母亲给了女儿一套价值200000欧元的房产，该房产已经租给第三方两年了。这项转让需要纳税（赠与税），但由于免税额为40万欧元，所以还是免赠与税的。女儿继续出租房子，并在五年后卖掉，因此没有满足租房的十年持有期的要求。

“额外的收益（现在的销售价格减掉母亲当时的购买价格（60万-20万=40万））是投机性的收益，要完全缴纳所得税，即在最坏的情况下要缴纳45%的税率，当然这取决于女儿的收入多少。”

值得注意的是，10年的期限严格必须遵守到精准的日期。